Подарили дом без земли или землю без дома?

Представим себе ситуацию, которая, к сожалению, достаточно часто возникает между участниками гражданских правоотношений.

Кредитор (даритель) заключил договор дарения с Должником (одаряемый), согласно которому Даритель обязуется передать права собственности на дом (недвижимое имущество) Одаряемому (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Даритель своё обязательство выполнил в полном объеме, передал дом в собственность Одаряемому и предложил купить земельный участок, на котором находится подаренный дом за стоимость в разы превышающую кадастровую стоимость земельного участка и жилого дома со всеми зарегистрированными постройками.

Одаряемый соответственно отказался от столь «щедрого» предложения, после чего Даритель установил забор по всему периметру земельного участка и фактически заблокировал возможность доступа к дому.

Одаряемый обратился с вполне очевидным вопросом: как поступить в такой патовой, на первый взгляд, ситуации?

Возникает «правовая вилка», подразумевающая несколько путей решения проблемы:

Первый путь – обратиться в суд с требованием об устранении препятствий для пользования и распоряжения недвижимым имуществом (домом).

Воспользоваться, разработанным римскими юристами и успешно рецепируемым нашим законодательством, негаторным иском (negaterius) или отрицательным иском.

Суть негаторного иска заключается в праве для одаряемого требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ, п. 45 ППВС РФ № 10 и ПВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Стандарт доказывания при данном иске минимальный, необходимо доказать два юридически значимых обстоятельства: обратившаяся в суд сторона является собственником и что действиями, не связанными с лишением владения недвижимым имуществом, нарушаются его право собственности или законное владение (ст. ст. 304, 305 ГК РФ, абз. 2 п. 45 ППВС РФ № 10 и ПВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Второй путь основан на применении римского принципа единства судьба (superficies solo cedit) или иными словами «сделанное над поверхностью следует за поверхностью».

Суть принципа сводится к следующему: отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (ст. ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. ст. 273, 552 ГК РФ, п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), п. 11 ППВС РФ № 11 от 24.03.2005).

Нами был выбран второй вариант, Решением суда первой инстанции требования удовлетворены в полном объеме, после вступления Решения в законную силу, были внесены соответствующие поправки в Единый государственный реестр недвижимости, по которому дом вместе с земельным участок перешли на праве собственности Одаряемому.